随着城市化的发展，南北城市之间的差距也越来越大，不仅仅体现在经济总量上，在人口的流进流出上也有非常大的明显。
如果说哪个城市的房价更低，或许就是位于东北鹤岗，现在鹤岗的平均房价大约为2002元，在全国315座城市排名当中处于末位。
对于现在鹤岗楼市的房价，可以说下跌的空间非常小了，而鹤岗现在平均楼市的房价同比去年同期大约下跌了1.94%。
2000元左右的价格，说句实在话，现在的建安成本都不够。而为何这个城市楼市的房价能够低于成本价呢，这或许取决于它人口的流出。
站在城市能级的角度，鹤岗也是一座普通的地级城市，相对来说城市还是具有一定的吸引力。
但对于鹤岗这座城市来说，处于东北地区而且最靠北的那一段区域，相对来说天气非常寒冷。
根据第7次人口普查数据，现在鹤岗常住人口大约为89.13万人，鹤岗的人口总量在黑龙江13座地级城市当中处于第10位，比他少的还有伊春市、七台河市和大兴安岭地区。
如果把时间提前到20年前，也就是2000年的时候，当时鹤岗地区的常住人口大约为109万人。
如果把时间提前到10年前，也就是2010年的时候，当时鹤岗地区的常住人口大约为105.86万人。
我们从鹤岗这10年、20年的人口变化，可以看出鹤岗人口出现流出的状态，而且这种流出的速度越来越快。
对一座城市而言，人口基数对城市楼市房价有很大的影响，人口基数大，那么城市楼市的需求量也会很高，人口基数小，那么城市楼市很可能会存在需求量远远小于它的供应量。
对于整个鹤岗地区的新房来说，基本出现了一定的停滞，而现在鹤岗的供应量绝大多数来自于鹤岗现房库存量。
在人口基数中还有一项指标非常重要，那么就是它的年龄结构，对于现在鹤岗，60周岁以上人口占比约为24.32%，15~59岁年龄占比约为66.99%，14周岁以下占比约为8.69%。
从现在鹤岗年龄结构的角度看，鹤岗是一座偏老龄化的城市，相对来说这个区域的孩子占比太低太低了，侧面反映到鹤岗当地很可能出现一部分的家庭带孩子远走他乡去了其他的城市，要么去了哈尔滨，要么去了南方的城市。
整个鹤岗地区管辖面积并不小，大约为1.46万平方公里，但鹤岗人口密度仅为每平方公里60人左右。
鹤岗共管辖8个区县，其中有6个城区，两个县级城市。人口最多的是萝北县，常住人口达到20.61万，而对于人口最少的兴山区只有2.11万人。
就房价而言，目前鹤岗房价最高的是鹤岗的工农区，而对于这个区域是鹤岗的中心城区，但他楼市的平均价格大约为0.24万，对于鹤岗南山区，房价只有一点0.16万。
另外鹤岗东山区平均房价大约为0.14万，兴安区平均房价大约为0.11万，向阳区平均房价大约为0.2万，兴山区的平均房价大约为0.18万。
我们从鹤岗这些城区的房价可以看出，鹤岗中心城区价格楼市真的很低很低。
对于鹤岗楼市房价来说，没有最低的价格，只有更低的价格，或许这是现在鹤岗楼市面临的问题。
从鹤岗楼市的房价低廉的角度，或许我们能够找到一定的启示。
曾经的鹤岗非常辉煌，对于这片区域更是当年黑龙江的四大煤城之一。
城市兴于煤矿，而也枯竭于煤矿。
从鹤岗楼市的变化可以看出，一座城市不可能永远能够保持辉煌的时期，或许现在的鹤岗更需要的是积淀自己的实力，而为未来的再次崛起而做好充分准备。
对于现在的鹤岗，三次产业结构比重大约为30.5:29.3:40.2，从产业比重的角度可以看出鹤岗第一产业比重是比较高的。
2020年鹤岗第一产业也就是农林渔牧业总产值达到了210.6亿，其中种植业产值达到了133.5亿，畜牧业产值达到了54.9亿，林业产值达到了2.6亿。
鹤岗的农业非常发达，整个鹤岗粮食种植面积达到797万亩，一年粮食总产量超过64亿斤。
鹤岗大力推进第一产业的发展，2020年鹤岗第一产业投资增长高达277.3%。侧面反映到鹤岗逐渐走生态发展的道路，走绿水青山，更是金山银山的道路，加速鹤岗建成美丽生态城市的道路。
现在鹤岗的工业主要还是以煤炭开采及洗选业、石墨开采业、非金属矿物制品业、电力热力生产及供应业为核心。
从工业的发展可以看出，这片区域具备自己自足的能力，绝大多数的工业产品主要用于鹤岗地区的日常生活与生产。
2020年，鹤岗地区住宅类新房成交达到3.8万平米，总成交额达到1.4亿。折算单价为每平米0.36万。
从成交量的角度来看成交量并不大，而从单价的角度要远高于鹤岗现在二手库存房价的角度。
每一座城市，每个区房价都有一定的差异，相对来说鹤岗仍然有一部分群体对住宅需求有一定的品质要求。
目前鹤岗城镇人均可支配收入约为2.45万，农村居民可支配收入为1.77万，另外城镇非私营单位从业人均收入大约为5.51万。
从收入的角度可以看出，这个区域的人均收入相对来说是偏低的，但城镇居民与农村居民差距并不大。
随着城市化的发展，有的城市重点发展工业有的城市，重点发展旅游业而有的城市，重点发展它的生态产业。
相对来说，北方城市由于天气寒冷，人口出现一定程度的流出，这是城市发展的必然现象。
而对于鹤岗楼市房价没有最低，只有更低，侧面反映到一座城市不可能永远扩张下去，这或许给我们的不仅仅是启示，给我们的有更多的警示。
过去10年时间，全国绝大多数省会城市均出现很大程度的人口净流入，而对于全国部分地理位置相对来说没有那么好的城市，人口出现较大幅度的流出。
那么对于一些人口流出的城市而言，未来城市楼市特别是二手库存量会不会越来越大？
而对于一些人口净流入的城市而言，未来楼市房价是否会由于大量的人口流入导致需求量远高于供应量，从而导致房价日益高涨。
鹤岗只是城市化发展历史进程中一个缩影，对于像鹤岗这样的区域，早在玉门已显现。
但鹤岗未来楼市的发展不会像玉门那样，鹤岗会走出一条符合自己定位的道路，对于这座城市而言，未来的小而精会是鹤岗最好的展示。
不管是从城市的角度看鹤岗楼市，还是从楼市的角度看，鹤岗这座城市，相信未来的鹤岗也会走出“阴霾”，凤凰涅桀，走出一条以生态发展为核心的道路。
个人观点，仅供参考。
